Как отсудить помещения, являющиеся общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома (МКД), у города?


Признать за собственниками квартир право общедомовой собственности на нежилые помещения в МКД возможно. Однако необходимо четко соблюдать требования действующего законодательства.

До обращения в суд с исковым заявлением необходимо провести общее собрание собственников, на котором должно быть принято решение об уполномочении ТСЖ представлять интересы собственников при предъявлении иска.

Соблюдение данного требования необходимо в связи с тем, что ТСЖ в данном случае не имеет собственного материально-правового интереса, а действует в интересах других лиц. Данная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 года №12537/09. Отсутствие решения общего собрания собственников о наделении ТСЖ полномочиями обращения с иском о признании права общей долевой собственности является основанием для отказа в иске. Данный вывод подтверждается, в частности, решением Арбитражного суда города Москвы по иску ТСЖ "На Осенней" к Департаменту городского имущества города Москвы  (дело№А40-126347/13), решением Арбитражного суда города Москвы по иску ТСЖ "Маллая Бронная 10-1" к Департаменту городского имущества города Москвы (дело №А40-47475/13).

После получения соответствующего решения собственников, ТСЖ вправе предъявить иск.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, сформулированной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 года №13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значение наличие в них инженерных коммуникаций.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что в слачае, если помещение не было предназначено для самостоятельного использования и использовалось в качестве общего имущества, арбитражные суды удовлетворяют иски о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений МКД. Подобные иски ТСЖ являются достаточно распространенными в практике арбитражных судов. Так, арбитражным судом города Москвы были удовлетворены иски ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы по делу №№А40-15248/2012, А40-181714/13, А40-139397/12.