Кто несет обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, если арендатор помещений у города не заключил договор с ТСЖ

В случаях, если в многоквартирном доме имеются нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности городу Москве, и не имеющие арендаторов, то у большинства ТСЖ нет сомнений, что обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги несет Департамент городского имущества города Москвы.

Однако вопрос о том, кто должен платить, возникает, если помещение, принадлежащее Москве, занимает арендатор, не заключивший договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг с ТСЖ.

По данному вопросу свою правовую позицию высказал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 21.05.2013г. №13112/12.

В данном деле компания, осуществляющая функции по управлению многоквартирным домом, обратилась в Арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества к муниципальному образованию, по внесению платежей за коммунальные услуги - к арендатору помещения.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились с Истцом и пришли к выводу о том, что обязанность по внесению платы за услуги по содержанию и ремонту лежит на собственнике - муниципальном образовании, обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на арендаторе. 

Суды сочли, что в отличии от обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обязательство по оплате коммунальных услуг, оказанных в связи с использованием помещения, подлежит исполнению обществом, являющимся арендатором помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Между тем, суды при взыскании задолженности не учли следующее.

Законом бремя содержания имущества возложено на собственника (ст.210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Ч.3 ст.154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно ч.4 данной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение ( в том числе поставки бытового каза в баллонах), отопление (теплоснабжение).

ЖК РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносиь плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (ч.4 ст.155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (ч.3 этой же статьи).

Между тем, ГК РФ и ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности  по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе, находящихся в многоквартирных жилых домах.

Суды, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, исходили из наличия в договоре аренды условия об обязанности общества заключить договор на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, которое, по их мнению, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного ст. 210 ГК РФ.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед компанием оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные услуги, не был заключен.  В договоре аренды, на который ссылались суды при разрешении спора, компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с общества.

Полный текст Постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013г. №11312.pdf

Видеозапись судебного заседания