Можно ли зарегистрировать право общей долевой собственности на центральный тепловой пункт

Возможно ли возникновение права общей долевой собственности на общее имущество двух (или более) многоквартирных домов и как его зарегистрировать?

Стандартный и неправильный порядок действий в данной ситуации выглядит так:

1. Собственники помещений в нескольких домах проводят общее собрания, на которых принимают решения о регистрации права общей долевой собственности на центральный тепловой пункт (далее - ЦТП) и поручают право представления интересов собственников одному из собственников, например, Председателю правления.

2. Председатель правления обращается в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на здание ЦТП.

3. Управление Федеральной регистрационной службы выносит решение об отказе в государственной регистрации права на основании абз.4 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Затем данное решение обжалуется в судебном порядке.

Что именно не соответствует требованиям действующего законодательства? На что указывает в своих решениях Управление?

Центральный тепловой пункт, обслуживающий два многоквартирных дома, является общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений двух многоквартирных домов и в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 42 Правил в состав общего имущества отдельно взятого многоквартирного дома входить не могут.

По мнению Управления, положения Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривают возможность возникновении права общей долевой собственности на общее имущество только одного многоквартирного дома, при этом возникновение права общей долевой собственности на общее имущество двух многоквартирных домов законом не предусмотрено. Регистрирующий орган как правоприменительный орган, подтверждающий от имени государства существование определенных прав на недвижимое имущество, не вправе регистрировать права, существование которых не предусмотрено законом.

Какова позиция арбитражных судов по данному вопросу?

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен этот дом, а также механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (общее имущество в многоквартирном доме).

Пунктами 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от  13.08.2006 № 491, установлено, что в состав общего имущества включаются в том числе оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

С учетом указанных норм права, выводы об отсутствии в действующем законодательстве запрета на регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество, обслуживающее несколько многоквартирных домов, и применении при рассмотрении данного спора ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, нельзя признать обоснованными.

Таким образом, осуществление строительства объектов недвижимости, предназначенных для обслуживания нескольких многоквартирных домов, на средства дольщиков жилых и (или) нежилых помещений в указанных домах, не является основанием для возникновения у них права общей долевой собственности на данные объекты в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку названные объекты не отвечают установленным законодательством критериям отнесения указанных объектов к общему имуществу многоквартирного дома.

Право на данный объект может быть зарегистрировано по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.