Обзор основных изменений в ЖК РФ (касающихся ТСЖ)

Обзор изменений в ЖК от 18 июня 2011 года:

18.06.11 вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ. В основном изменения касались создания и деятельности ТСЖ.

Основные изменения:

1). В статье 36 ЖК РФ

Конкретизировано понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), в частности добавлено, что к общему имуществу относятся «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий».

2). В статье 47 ЖК РФ

Изменен порядок проведения общих собраний собственников (ОСС) МКД в форме заочного голосования. Установлено, что если при очном собрании не было кворума, то в дальнейшем решения ООС МКД с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Таким образом, проведение собрания в заочной форме возможно только после проведения собрания путем совместного присутствия, на котором отсутствовал кворум.

Также необходимо иметь ввиду, что кворум по отдельным вопросам может определяться отдельно. Например, если на голосование поставлени вопрос, требующий 2/3 от общего числа членов ТСЖ и одновременно вопрос, требующий 50% от присутствующих, то кворум определяется отдельно для каждого вопроса.

3). В статье 146 ЖК РФ

Статья дополнена пунктом, которым прямо закреплено, что положения ст. 45-48 ЖК РФ (порядок проведения ООС МКД) распространяются на порядок проведения ОСЧ ТСЖ.

4). В статье 136 ЖК РФ

Изменены условия создания одного ТСЖ в нескольких домах.

Такие ТСЖ могут создаваться в домах, где квартир не больше чем 30 и эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу согласно данным государственного кадастра недвижимости.

5). В статье 136 ЖК РФ

При создании ТСЖ протокол ООС МКД, на котором принято решение о создании ТСЖ и утвержден устав подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за такое решение. При этом на регистрацию ТСЖ в ЕГРЮЛ должны быть предоставлены сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

6). В статье 139 ЖК РФ

Исключена ст. 139, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся домах из будущих собственников. Теперь застройщики не смогут создавать ТСЖ на этапе строительства.

7). В статье 138 ЖК РФ

ТСЖ обязано вести реестр членов ТСЖ, в котором содержатся сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

8). В статье 143.1

Введена статья 143.1 «Права членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ». Права у тех и у других абсолютно одинаковые.

9). В статье 145 ЖК РФ

Изменена и дополнена компетенция ОСЧ ТСЖ. По сути, закреплено то, что и так было на практике: ОСЧ ТСЖ утверждает годовой отчет правления, заключение ревизионной комиссии, утверждает сметы доходов и расходов ТСЖ, отчеты об исполнении этих смет.

10). В статье 147 ЖК РФ

Статья дополнена частью 3.1. «Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества». Вторая часть этой статьи очень неоднозначная – не ясно, как быть с положением п. 11 ч. 2 ст. 145, определяющей, что ОСЧ ТСЖ членам правления может быть установлено вознаграждение. Основанием для выплаты такого вознаграждения, если оно установлено как раз и является заключение трудового договора с членом (членами) правления.

11). В статье 161.1 ЖК РФ

Введена ст. 161.1 ЖК РФ "Совет многоквартирного дома". Такой совет создается в тех домах, где не создано ТСЖ. Совет не является юридическим лицом и не регистрируется ни где. При этом, полномочия у совета по управлению домам довольно широкие: по сути это исполнительный орган дома, который должен реализовывать решения ООС МКД, а председатель совета имеет право представлять собственников дома на основании доверенности в отношениях с третьими лицами (заключает договор управления домом, выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом). Тоже неоднозначная статья. Неоднозначность заключается в том, что совет создается, если не создано ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив. При этом сроки, в течение которых собственники должны выбрать способ управления домом, в частности ТСЖ, Кодексом не установлены, соответственно не ясно, когда наступает момент необходимости выбора совета дома. Однако, в ст. 161.1 установлено, что если в течение календарного года (с какого момента начинать отсчет?) решение о выборе совета не будет принято, то тогда органы муниципальной власти в трех месячный срок созывают ООС МКД, на котором ставятся вопросы о создании Совета или ТСЖ.